Pendant longtemps, l'étiquette énergétique était une ligne parmi d'autres dans un dossier de vente. Ce n'est plus le cas. Depuis la loi Climat et Résilience, la classe DPE conditionne le droit de louer un logement, la possibilité d'augmenter son loyer et, de plus en plus, son prix de vente. Pour un acheteur qui se projette sur dix ou vingt ans, la question n'est donc plus « quelle est la note aujourd'hui ? » mais « quelle sera la valeur de ce logement quand les règles se seront encore durcies ? ».
C'est sur ce terrain que le neuf prend un avantage structurel. Construit selon la réglementation environnementale RE2020, un appartement neuf démarre sa vie avec une performance que l'essentiel du parc ancien n'atteindra qu'au prix de travaux lourds. Ce guide fait le point sur le DPE, sur la RE2020, sur le calendrier réglementaire et sur ce que ces règles changent concrètement pour votre patrimoine, que vous achetiez pour habiter ou pour louer.
Le DPE en 2027 : comment fonctionne la note
Une étiquette de A à G, deux critères
Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis la réforme de juillet 2021, la note est déterminée par la plus mauvaise de deux valeurs : la consommation d'énergie primaire par m² et par an, et les émissions de gaz à effet de serre par m² et par an. Un logement peu gourmand mais chauffé avec une énergie très carbonée peut donc être pénalisé.
Ces seuils sont ceux de la méthode nationale en vigueur ; des ajustements spécifiques existent pour les petites surfaces.
La réforme du coefficient de l'électricité
Pour les DPE établis depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, la valeur européenne par défaut. Selon les estimations publiées, entre 700 000 et 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire sans travaux. Les DPE réalisés avant cette date restent valables jusqu'à leur échéance de dix ans, mais un propriétaire peut en faire établir un nouveau.
Pourquoi le DPE pèse de plus en plus
Le DPE est opposable : un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d'erreur. Il conditionne le droit de louer, le droit de réviser le loyer et, pour les maisons et les immeubles en monopropriété, l'obligation de fournir un audit énergétique à la vente des logements les moins bien classés. C'est désormais une donnée financière autant que technique.
Le calendrier qui s'impose aux propriétaires
Location : les échéances de la loi Climat et Résilience
Ce calendrier a déjà été discuté au Parlement et peut encore évoluer ; la tendance de fond, elle, ne change pas : le parc locatif doit progressivement monter en gamme. Un investisseur qui achète aujourd'hui un logement classé E prend un risque réglementaire à l'horizon d'une détention normale.
Vente : l'audit énergétique. Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété, un audit énergétique est exigé pour les classes F et G depuis 2023, pour la classe E depuis 2025, et le sera pour la classe D à partir de 2034. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés : il rend visible, pour l'acheteur, le coût de la remise à niveau, et pèse donc directement sur la négociation.
La RE2020 : ce que garantit un logement neuf
Une réglementation environnementale, pas seulement thermique
Entrée en vigueur pour les logements le 1er janvier 2022, la RE2020 a succédé à la RT2012. Elle ne se limite pas à la consommation : elle mesure aussi l'impact carbone du bâtiment sur tout son cycle de vie et le confort d'été.
Des exigences qui se durcissent par paliers
Les seuils Bbio et Cep restent fixes sur toute la période, mais les plafonds carbone baissent par étapes. Pour les logements collectifs, le plafond moyen d'Ic construction est passé d'environ 740 kg CO2/m² (2022-2024) à environ 650 (2025-2027), puis doit descendre à environ 580 en 2028 et 490 en 2031, selon les fiches de l'Agence qualité construction. Au 28 septembre 2026, aucun texte ne reportait le palier 2028.
Et sur le DPE ?
La RE2020 et le DPE n'utilisent pas exactement la même méthode, mais un logement neuf conforme à la RE2020 obtient en pratique très souvent une étiquette A ou B. C'est l'écart décisif avec l'ancien : là où une partie importante du parc ancien se situe en D, E ou au-delà, le neuf commence sa vie dans le haut du classement, avec de la marge face aux futures exigences.
La valeur verte : ce que le DPE fait au prix
Ce que disent les études
Les notaires de France publient régulièrement une étude sur la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l'écart de prix lié à l'étiquette énergétique, à caractéristiques comparables. Leur dernière édition, publiée en décembre 2025, porte sur les transactions de 2024. Les grandes tendances sont stables d'une édition à l'autre : l'écart est marqué en province, plus faible en Île-de-France où la demande excède l'offre, et encore plus réduit dans Paris. Une étude notariale antérieure relevait un écart moyen d'environ 5 % par lettre en province.
Ces écarts sont des moyennes statistiques : ils ne prédisent pas le prix d'un logement précis, mais ils montrent dans quel sens le marché évolue.
Ce que cela signifie pour un acheteur dans le neuf
Acheter en A ou en B, c'est acheter un logement qui restera du bon côté de la frontière réglementaire pendant toute la durée normale d'une détention. À la revente, dans dix ou quinze ans, votre bien sera comparé à des logements anciens qui auront dû engager des travaux ou subir une décote. Pour une comparaison complète, notre étude neuf ou ancien sur dix ans intègre ces coûts cachés.
Le DPE dans votre budget mensuel
Les factures d'énergie
L'écart de consommation entre un logement classé B et un logement classé E peut dépasser 150 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Converti en euros, il dépend fortement de l'énergie utilisée et des tarifs, mais il représente souvent plusieurs centaines d'euros par an pour un T3, et davantage dans les régions froides. Notre article sur le budget réel d'une famille dans un T4 neuf détaille ces postes.
Les travaux évités
Dans l'ancien, remonter un logement de E à C suppose généralement d'isoler, de changer les fenêtres, de remplacer le système de chauffage et la ventilation. Les montants varient fortement, de quelques milliers d'euros pour un appartement bien situé dans l'immeuble à plusieurs dizaines de milliers pour une maison. Dans le neuf, ces dépenses sont nulles à la livraison, et les éventuels défauts sont couverts par les garanties constructeur. Pour mesurer cette protection, lisez notre guide des garanties de l'acheteur en VEFA.
Ce que le DPE change pour un investisseur
Le risque réglementaire
Pour un bailleur, la classe énergétique n'est plus un argument marketing : c'est la condition même du revenu locatif. Un logement classé F ne pourra plus être proposé à la location à partir du 1er janvier 2028, un logement classé E à partir de 2034. Acheter un bien ancien pour le louer impose donc d'intégrer, dès l'achat, le coût et le calendrier des travaux. Un logement neuf supprime ce risque sur l'horizon de détention habituel.
La fiscalité du neuf
Le dispositif Jeanbrun, promulgué le 20 février 2026, permet d'amortir un logement loué nu jusqu'à 5,5 % par an sous conditions, avec un engagement de location de 9 ans minimum. En meublé, le statut LMNP reste ouvert, avec la réintégration des amortissements dans la plus-value. Pour bâtir une stratégie complète, partez de votre objectif sur notre page investir dans l'immobilier neuf.
Le locataire, premier bénéficiaire
Un locataire regarde de plus en plus le montant des charges et la facture de chauffage, pas seulement le loyer. Un logement performant se loue plus vite et fidélise davantage. C'est l'un des facteurs que nous détaillons dans notre méthode de rentabilité nette et dans notre guide sur la gestion locative d'un appartement neuf.
Ce que le DPE change pour un acheteur occupant
Le confort, été comme hiver
L'indicateur de confort d'été de la RE2020 est l'un des grands changements par rapport aux anciennes réglementations : avec des épisodes de chaleur plus fréquents, un logement conçu pour limiter la surchauffe devient un critère de qualité de vie, pas seulement d'économies. Protections solaires, inertie, ventilation traversante : interrogez le promoteur sur ces dispositifs au moment de choisir votre lot.
Le financement
Plusieurs aides et prêts favorisent l'achat de logements neufs performants. Le prêt à taux zéro dans le neuf est ouvert dans toutes les zones depuis avril 2025, sous conditions de ressources. Ses plafonds et quotités sont ceux en vigueur à la date de rédaction, à confirmer après le vote de la loi de finances pour 2027. Dans certains quartiers, la TVA réduite dans le neuf s'ajoute à ces dispositifs. Certaines banques proposent aussi des conditions plus favorables pour les logements très performants : votre courtier pourra comparer les offres.
Louer ou acheter : un argument de plus
Pour un locataire qui hésite, la performance énergétique ajoute un paramètre au calcul : un loyer dans un logement ancien mal classé s'accompagne de charges élevées, alors qu'un achat dans le neuf fixe un coût de logement plus prévisible. Notre page louer ou acheter compare dix ans de location et dix ans de crédit, hypothèses à l'appui.
En copropriété : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux
Des obligations qui arrivent dans les assemblées générales. La loi Climat et Résilience ne vise pas seulement les logements individuellement. Les copropriétés doivent progressivement réaliser un DPE collectif du bâtiment, d'abord les plus grandes (plus de 200 lots depuis 2024), puis celles de 50 à 200 lots (depuis 2025) et enfin les plus petites (depuis 2026). Les immeubles de plus de quinze ans doivent aussi adopter un projet de plan pluriannuel de travaux, assorti d'un fonds de travaux alimenté chaque année par les copropriétaires.
Pourquoi le neuf est en position favorable. Concrètement, dans une copropriété ancienne mal classée, ces obligations se traduisent par des votes de travaux d'isolation, de façade ou de chauffage collectif, et donc par des appels de fonds qui s'ajoutent au crédit. Une copropriété neuve, de moins de quinze ans, n'est pas concernée par le plan pluriannuel de travaux, et ses équipements sont couverts par les garanties biennale et décennale pendant les premières années. Pour un acheteur, c'est une visibilité précieuse sur les dépenses des dix prochaines années. Avant tout achat dans l'ancien, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le montant du fonds de travaux : c'est là que se lisent les futures dépenses.
Des exemples concrets dans les programmes Vianova
Dans les programmes neufs récents référencés par Vianova, les extérieurs privatifs, le stationnement et les équipements de ventilation font partie de la conception, au même titre que l'isolation. À Dugny, la Résidence de L'Ormeteau propose 78 logements disponibles du T2 au T5, chacun avec un espace extérieur. En Haute-Savoie, où les hivers rendent la performance thermique décisive, la résidence L'Ombelle à Marnaz compte 21 lots disponibles du T2 au T4. Pour explorer l'offre, consultez la carte des programmes neufs, les programmes d'Île-de-France ou ceux de Haute-Savoie.
Le rôle de Vianova
Votre conseiller Vianova vous aide à comparer les programmes sur ces critères concrets et à poser les bonnes questions au promoteur, sans pression commerciale. Vous achetez au prix du promoteur. Vous ne payez aucun honoraire. Il vérifie avec vous les dispositifs mobilisables selon la commune et votre situation, et vous accompagne jusqu'à la remise des clés.
Questions fréquentes sur le DPE et la RE2020
Un logement neuf a-t-il forcément un DPE ? Oui. Un DPE est établi à l'achèvement du logement et remis à l'acquéreur. Il est valable dix ans.
Quelle classe DPE pour un logement neuf RE2020 ? Le plus souvent A ou B. La note exacte dépend du projet, de l'énergie de chauffage et de la surface.
La RE2020 et le DPE, est-ce la même chose ? Non. La RE2020 est la réglementation de construction ; le DPE est un diagnostic standardisé qui classe tous les logements, neufs et anciens. Les deux utilisent des méthodes différentes.
Quels logements sont interdits à la location ? Les logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les E à partir de 2034.
Qu'a changé la réforme du DPE de 2026 ? Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 pour les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026, ce qui améliore la note de nombreux logements chauffés à l'électricité.
Faut-il refaire son DPE après la réforme ? Ce n'est pas obligatoire : un DPE reste valable dix ans. Un propriétaire de logement chauffé à l'électricité peut toutefois y avoir intérêt.
Qu'est-ce que la valeur verte ? C'est l'écart de prix observé entre des logements comparables qui ne diffèrent que par leur étiquette énergétique.
Un bon DPE fait-il vraiment monter le prix ? Les études montrent une prime pour les logements bien classés et une décote pour les passoires, plus nette en province qu'en Île-de-France.
Qu'est-ce que l'audit énergétique obligatoire ? Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F, G ou E, le vendeur doit fournir un audit avec des scénarios de travaux. La classe D sera concernée à partir de 2034.
Le gel des loyers concerne-t-il le neuf ? Non. Il s'applique aux logements classés F et G, ce qui n'est pas le cas d'un logement neuf.
Quels sont les indicateurs de la RE2020 ? Bbio, Cep, Cep,nr, Ic énergie, Ic construction et le confort d'été mesuré en degrés-heures.
La RE2020 va-t-elle encore se durcir ? Oui, sur le volet carbone : de nouveaux paliers sont prévus en 2028 et en 2031.
Un logement neuf acheté aujourd'hui sera-t-il encore conforme dans 20 ans ? Les interdictions de louer actuellement prévues concernent les classes E, F et G. Un logement classé A ou B dispose d'une marge importante, même si personne ne peut garantir l'évolution future des règles.
Le DPE influence-t-il le crédit ? Certaines banques proposent des conditions spécifiques pour les logements performants. Elles varient selon les établissements.
Le PTZ dépend-il du DPE ? Dans le neuf, le PTZ est ouvert sans condition de classe énergétique, le logement étant conforme à la réglementation en vigueur. Dans l'ancien, il est soumis à des conditions de travaux et de zone.
Le confort d'été est-il garanti dans le neuf ? La RE2020 impose un seuil d'inconfort à ne pas dépasser. Les protections solaires, l'orientation et la ventilation restent déterminantes au quotidien.
Peut-on contester un DPE erroné ? Oui, le DPE est opposable. En cas d'erreur, l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur.
Un investisseur a-t-il intérêt à acheter dans le neuf à cause du DPE ? Le neuf supprime le risque d'interdiction de louer sur un horizon de détention normal et évite les travaux de mise à niveau. C'est un avantage réel à intégrer au calcul de rentabilité.
Une copropriété neuve doit-elle établir un plan pluriannuel de travaux ? Non, l'obligation concerne les immeubles de plus de quinze ans.
Vianova facture-t-elle son accompagnement ? Non. Vous ne payez aucun honoraire.
Conclusion : la note énergétique est devenue une donnée patrimoniale
Le DPE est passé du statut de formalité à celui de critère de valeur. Avec un calendrier d'interdictions de louer qui s'étend jusqu'en 2034, des audits obligatoires à la vente et une valeur verte mesurée par les notaires, la performance énergétique pèse sur le prix, sur le loyer et sur le droit même de louer. En achetant un logement neuf conforme à la RE2020, vous partez avec une avance que la plupart des logements anciens devront payer cher pour rattraper. Retrouvez d'autres analyses sur notre espace conseils et tous les dispositifs sur notre hub lois et fiscalité.
Sources : notaires de France (études sur la valeur verte, édition de décembre 2025 et éditions antérieures) ; La Vigie de GoFlint (2025) ; Agence qualité construction, fiche réglementaire RE2020 ; ministère de la Transition écologique ; textes relatifs au DPE et à la loi Climat et Résilience. Les données de marché sont celles disponibles à la date de rédaction (novembre 2026).
